Chuyên gia báo động: Khách hàng không còn sợ “mất lượt”, chỉ sợ “chọn sai”

Tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 2 và 06 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”, các diễn giả, chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đã cùng đi tìm lời giải cho bài toán thanh khoản: Thị trường hiện nay thực sự thiếu nguồn cung hay đang thiếu những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của thời đại?

Mở đầu phiên thảo luận, vấn đề đực đặt ra: “Nói rất nhiều, nói rất hay, nhưng khi ra thị trường làm sao để cung ứng mới là điều quan trọng. Lý thuyết có thể vẽ ra rất đẹp nhưng thực tế lại là chuyện khác”. Đặt trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang là dấu hỏi lớn, vấn đề đầu ra của bất động sản không chỉ nằm ở việc thiếu hay thừa hàng, mà là sự chuyển dịch mạnh mẽ trong hành vi và tiêu chuẩn của người mua.

Trải qua hơn 25 năm phát triển, nhu cầu của thị trường bất động sản Việt Nam liên tục thay đổi. Để giải bài toán thanh khoản hiện nay, doanh nghiệp cần nhìn nhận dựa trên 4 yếu tố cốt lõi: đầu tiên là Hạ tầng giao thông phải “đi trước một bước”- Hạ tầng là kim chỉ nam cho sự phát triển của các đô thị. Việc kết nối đồng bộ giữa hạ tầng giao thông (sân bay Long Thành, siêu cảng biển, đường sắt cao tốc TP.HCM – Nha Trang, đường Vành đai 3, Vành đai 4…) và hạ tầng xã hội sẽ quyết định bài toán thời gian di chuyển. “Người mua hiện đại không còn tính khoảng cách bằng kilomet, họ tính khoảng cách bằng phút di chuyển.”

Kế đến là Chuẩn mực sống xanh và tiêu chuẩn ESG toàn cầu – Không còn dừng lại ở khái niệm “môi trường sống”, các dự án quy mô lớn đang tiến tới tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị). Việc phát triển các khu đô thị sinh thái không khói, không rác thải và tái chế nguồn lực chính là hướng đi bắt buộc để nâng tầm chất lượng sống.

Thứ 3 là Mô hình “All-in-one” và tạo giá trị kinh tế tại chỗ – Khái niệm về ngôi nhà đã thay đổi hoàn toàn. Nhà không chỉ là nơi để ở hay để ngủ, mà phải là một tổ hợp kinh tế tự vận hành. Một đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích sinh thái, y tế, giáo dục, thương mại và dịch vụ sẽ tự tạo ra giá trị, nguồn thu nhập cho cư dân và trở thành điểm đến thu hút du khách trong lẫn ngoài nước.

Cuối cùng là Bán sự an tâm từ uy tín và pháp lý – Người tiêu dùng hiện tại đã cẩn trọng hơn rất nhiều. Với hàng triệu gia đình có nhu cầu nâng cấp không gian sống và mức thu nhập ngày càng tăng, tiềm năng thị trường vẫn rất lớn. “Khách hàng hiện tại không còn sợ mất cơ hội, họ chỉ sợ lựa chọn sai.” Việc khắc phục tâm lý này phụ thuộc hoàn toàn vào tính minh bạch pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và những giá trị thực mà dự án mang lại.

Theo đại diện Viện Nghiên cứu Bất động sản nhấn mạnh việc cần đứng ở vị trí của người mua nhà cuối cùng để đánh giá thị trường. Bên cạnh các yếu tố vĩ mô như nguồn vốn, chính sách hay hạ tầng, hành vi của người mua ở thực mới là thước đo chính xác nhất cho sức khỏe thị trường. Việc nghiên cứu sâu hành vi, tâm lý và khả năng chi trả của nhóm đối tượng này sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản thu hẹp khoảng cách “lệch pha” giữa cung và cầu.Bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc và chuyển mình mạnh mẽ. Nhìn từ toàn cảnh tọa đàm, thắng lợi trên thị trường sẽ không còn thuộc về những dự án “nói hay trên giấy”, mà thuộc về những doanh nghiệp tạo ra được những đô thị đáng sống, giải quyết thực chất bài toán an cư và nâng tầm giá trị cuộc sống cho cộng đồng.

Cũng tại Hội thảo, Ban tổ chức đã công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 2 và 06 tháng đầu năm 2026, các chuyên gia thuộc VARS IRE và Dat Xanh Service nhận định thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ hạ tầng đã giúp khơi thông nguồn cung. Tuy nhiên, tâm lý chủ đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng, kéo dài thời gian truyền thông và booking để thăm dò thị trường.

Thống kê cho thấy, Quý 2/2026 ghi nhận gần 34 nghìn sản phẩm mở bán mới (giảm 10% so với quý trước). Tuy nhiên, tính chung 06 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán đạt khoảng 98 nghìn sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025 (trong đó nguồn cung mới vượt 70 nghìn sản phẩm). Mặc dù nguồn cung cải thiện, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn hiện hữu gay gắt khi phân khúc giá cao tiếp tục áp đảo. Trong Quý 2, căn hộ chung cư chiếm 74,7% nguồn cung mới; riêng phân khúc sang trọng, siêu sang và cao cấp đã chiếm tới 82%, còn nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Nguyên nhân chính do áp lực chi phí đầu vào tăng cao, buộc các nhà phát triển phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Về mặt địa lý, miền Bắc và miền Nam duy trì vị thế hai cực tăng trưởng lớn nhất khi lần lượt đóng góp 44% và 37% tổng nguồn cung trong 06 tháng đầu năm, trong khi miền Trung chiếm 18%. Đáng chú ý, nguồn cung ngày càng tập trung vào các doanh nghiệp giàu tiềm lực tài chính và pháp lý, điển hình như Vinhomes với các siêu đô thị quy mô lớn.

Ở chiều ngược lại, sức cầu thị trường ghi nhận sự chuyển dịch sâu sắc. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn. Người mua nhà ngày càng khắt khe, chuyển từ tư duy “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên chọn các sản phẩm ven đô, đô thị vệ tinh có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác dòng tiền thực tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên, hướng tới sự phát triển bền vững hơn.

Phan Thái