Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp chưa đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại. Hiệp hội đồng thời kiến nghị mở rộng nguồn cung nhà cho thuê với mức giá phù hợp thực tế từng địa phương.
Trong góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, HoREA cho rằng thị trường đang thiếu phân khúc nhà ở dành cho người có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong khi giá nhà thương mại vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình.
Theo quy định được Hiệp hội dẫn lại, những cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc người nuôi con nhỏ có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mức thu nhập này chưa đồng nghĩa với khả năng mua nhà thương mại tại các đô thị lớn, nơi giá bất động sản và chi phí sinh hoạt ở mức cao.
Từ thực tế đó, HoREA đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Chương III của dự thảo luật, tạo thêm lựa chọn cho người dân bên cạnh hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại theo giá thị trường.
Về mức giá tham khảo, Hiệp hội đề xuất khoảng 25–30 triệu đồng/m² tại các tỉnh, khu vực có giá đất thấp và khoảng 60–70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn. Theo HoREA, không nên áp dụng một mức giá chung trên phạm vi cả nước bởi chi phí đất đai, đầu tư xây dựng và điều kiện thị trường có sự khác biệt đáng kể giữa các địa phương.
Thay vào đó, địa phương cần được trao quyền xác định tiêu chí, giá bán tối đa, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ phù hợp với tình hình thực tế. Cách tiếp cận này được kỳ vọng tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời giúp chính sách nhà ở sát hơn với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA đề nghị chú trọng phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động, người nhập cư và các hộ gia đình chưa có điều kiện mua nhà.
Theo Hiệp hội, nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở, thay vì chỉ là giải pháp tạm thời dành cho người gặp khó khăn. Nguồn cung đa dạng sẽ giúp người dân chủ động lựa chọn nơi ở theo thu nhập, công việc và nhu cầu của gia đình.
HoREA kiến nghị mở rộng đối tượng được tiếp cận nhà ở cho thuê giá phù hợp. Người có nhu cầu thuê không nhất thiết phải chứng minh đang gặp khó khăn về nhà ở; trong trường hợp nhu cầu vượt nguồn cung, tiêu chí này có thể được sử dụng để xác định thứ tự ưu tiên.
Các loại hình được đề xuất gồm căn hộ chung cư, nhà nhiều phòng, căn hộ tập thể, căn hộ dành cho hộ gia đình và căn hộ diện tích nhỏ. Đối với các dự án được hỗ trợ, địa phương sẽ xác định mức giá thuê tối đa phù hợp.
Hiệp hội cũng đề nghị bỏ điều kiện “có khó khăn về nhà ở” tại khoản 1 Điều 31 của dự thảo Luật Nhà ở, thay bằng điều kiện “có nhu cầu thuê nhà ở”. Đồng thời, cần quy định cơ chế thu hồi trong trường hợp người thuê không sử dụng nhà ở cho bản thân và gia đình theo mục đích đã đăng ký.
Để minh họa cho nhu cầu thực tế, HoREA dẫn Quyết định 80/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, theo đó giá thuê nhà ở xã hội thuộc tòa nhà chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m²/tháng. Với căn hộ hai phòng ngủ có diện tích 55 m², tiền thuê vào khoảng 6,49 triệu đồng/tháng.
Theo Hiệp hội, phát triển song song nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp sẽ mở rộng lựa chọn cho người dân, nhất là những người chưa muốn hoặc chưa đủ khả năng mua nhà.
Một nội dung khác được HoREA đề xuất là tiếp tục ghi nhận hình thức cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, bao gồm nhà riêng lẻ một tầng có nhiều phòng và nhà riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Theo số liệu Hiệp hội dẫn, TP.HCM trước đây có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng cho thuê dài hạn, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của hơn 1,4 triệu người. Tại Bình Dương trước đây, khoảng 1,2 triệu người nhập cư, phần lớn thuê phòng tại các khu nhà trọ.
Những con số này cho thấy khu vực hộ gia đình và cá nhân đầu tư nhà trọ đang đóng vai trò đáng kể trong việc đáp ứng nhu cầu lưu trú của lực lượng lao động. Việc hoàn thiện khung pháp lý có thể tạo điều kiện huy động nguồn vốn trong dân, bổ sung nguồn cung và nâng cao chất lượng chỗ ở.
Tuy nhiên, HoREA nhấn mạnh các công trình phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, lối tiếp cận cho xe chữa cháy và những tiêu chuẩn an toàn liên quan. Hiệp hội cũng đề xuất xem xét cơ chế ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong phạm vi chính sách cho phép.
Các kiến nghị của HoREA hướng đến mục tiêu đa dạng hóa nguồn cung, tăng khả năng tiếp cận nhà ở và giảm khoảng cách giữa giá bất động sản với thu nhập. Nếu được nghiên cứu, hoàn thiện và thể chế hóa phù hợp, những cơ chế này có thể tạo thêm dư địa cho thị trường nhà ở phát triển theo nhu cầu thực tế của từng địa phương.
