Chi phí vốn tăng trong khi khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là bài toán khó khiến doanh nghiệp bất động sản phải tính lại chiến lược tài chính, từ trái phiếu, quỹ đầu tư đến cơ cấu lại danh mục dự án.
Thị trường nhà ở đang cho thấy những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, nhưng dòng tiền vẫn chưa thực sự trở lại đồng đều. Trong bối cảnh lãi vay tăng, người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, còn doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí vốn ngày càng lớn để duy trì tiến độ dự án.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, diễn biến thị trường nhà ở giữa các phân khúc hiện có sự khác biệt đáng kể. Chung cư trung cấp duy trì giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2025 và tiếp tục có diễn biến tích cực trong năm 2026. Ngược lại, phân khúc cao cấp đang chậm hơn, với tỷ lệ hấp thụ dự kiến đến cuối quý IV/2026 khoảng 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức 70-80% của giai đoạn 2024-2025.
Một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến thanh khoản là khả năng tài chính của người mua. Theo bà Vân, trong khoảng ba năm qua, người mua nhà có xu hướng cân nhắc kỹ hơn nguồn tiền, đặc biệt ở giai đoạn cuối trước khi nhận bàn giao căn hộ. Thay vì phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của chủ đầu tư, khách hàng quan tâm hơn đến khả năng trả nợ thực tế và dòng tiền cá nhân.
Sự thận trọng này đồng thời tạo sức ép ngược lên doanh nghiệp phát triển dự án. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho rằng vốn vẫn là một trong những yếu tố quyết định khả năng triển khai dự án, bên cạnh quỹ đất và pháp lý.
Với một dự án có tổng mức đầu tư 1.000-2.000 tỷ đồng, chỉ một thay đổi nhỏ trong chi phí vốn cũng có thể tạo ra khoản chi phí đáng kể. Ông Chung cho biết mức chi phí vốn hiện nay có thể ở khoảng 12-14%, trong khi trước đây phổ biến 8-10%. Khoảng chênh lệch này tạo áp lực rõ rệt lên hiệu quả đầu tư, dòng tiền và cả chi phí bán hàng.
Đáng chú ý, áp lực không phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư quy mô lớn, có thương hiệu và lịch sử tín dụng tốt vẫn có nhiều lựa chọn hơn trong việc huy động vốn. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ gặp khó hơn khi vừa phải đáp ứng yêu cầu về vốn, vừa chịu mặt bằng lãi vay cao.
Trong bối cảnh đó, việc tìm thêm nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng trở thành một yêu cầu thực tế. Ông Chung chỉ ra ba hướng mà doanh nghiệp có thể tính đến gồm trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ các quỹ đầu tư và dòng tiền từ hoạt động bán hàng.
Tuy nhiên, trái phiếu hiện chưa phải kênh vốn dễ tiếp cận với mọi chủ đầu tư. Những biến động trên thị trường trái phiếu thời gian qua khiến niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng, qua đó đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực tài chính, uy tín và tính minh bạch của doanh nghiệp phát hành.
Ở góc độ này, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, cho rằng thị trường đang có thêm một cơ sở để khôi phục niềm tin là hoạt động xếp hạng tín nhiệm. Nếu trước đây Việt Nam chưa có hoạt động này, hiện đã có hai tổ chức xếp hạng tín nhiệm bắt đầu hoạt động và Nhà nước cũng thúc đẩy phát triển lĩnh vực này.
Theo ông Cường, khi thông tin xếp hạng tín nhiệm được công bố, nhà đầu tư có thêm cơ sở để đánh giá sức khỏe tài chính và khả năng thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp. Với những chủ đầu tư có uy tín, dự án có tính khả thi, pháp lý đầy đủ và cơ chế kiểm soát phù hợp, trái phiếu có thể trở thành một kênh huy động vốn đáng chú ý.
Một hướng khác là dòng vốn từ các quỹ đầu tư, trong đó có cả quỹ trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng Việt Nam vẫn thiếu những mô hình đầu tư bất động sản có thể giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia với số vốn thấp.
GS.TS Hoàng Văn Cường dẫn ví dụ về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Hiện một cá nhân muốn trực tiếp tham gia đầu tư bất động sản thường phải chuẩn bị khoản vốn khá lớn, có thể 500-700 triệu đồng hoặc khoảng một tỷ đồng. Nếu mô hình quỹ tín thác phát triển, người có 50-100 triệu đồng cũng có thể tham gia thông qua quỹ. Điều này vừa mở rộng khả năng huy động vốn cho thị trường, vừa đa dạng hóa lựa chọn đầu tư.
Dù vậy, để mô hình này vận hành hiệu quả, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế quản lý phù hợp.
Ngoài huy động vốn mới, doanh nghiệp cũng được khuyến nghị nhìn lại chính dòng tiền đang có. Ông Lê Đình Chung cho rằng doanh nghiệp có thể tái cấu trúc tài chính, cắt giảm chi phí vận hành, tối ưu nhân sự và xem xét lại danh mục dự án. Những dự án không còn phù hợp hoặc kém hiệu quả trong điều kiện hiện tại có thể được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, tạo nguồn lực cho những dự án có khả năng triển khai tốt hơn.
Trong khi đó, bán hàng cũng được xem là một kênh tạo dòng tiền quan trọng. Thay vì chỉ dựa vào việc vay hoặc phát hành, doanh nghiệp cần phát triển sản phẩm phù hợp sức mua, đồng thời xây dựng chính sách thanh toán sát với khả năng tài chính của khách hàng.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho rằng nguồn vốn cho bất động sản cũng cần được mở rộng từ khách hàng và nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, việc huy động dòng tiền này phải đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Theo ông Quê, khi chủ đầu tư được phép rút và sử dụng vốn theo phương án đã công bố, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các cam kết. Đồng thời, ngân hàng quản lý dòng tiền cần có cơ chế giám sát và các chế tài đủ rõ để hạn chế rủi ro.
Như vậy, bài toán vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện không chỉ nằm ở việc “tìm tiền” mà còn là cách xây dựng một cấu trúc vốn bền vững hơn. Khi tín dụng ngân hàng không còn là nguồn lực duy nhất, khả năng minh bạch tài chính, kiểm soát dòng tiền, lựa chọn dự án và tạo dựng niềm tin với nhà đầu tư sẽ ngày càng quyết định khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.
